베트남 아파트 계약시 SPA와 LTL 의 차이점

 

 

 

외국인으로서 베트남에서 아파트 계약형태는 아래와 같이 SPA, 그리고 LTLA 두 계약형태로 나뉠 수 있습니다.

SPA (Sales Purchase Agreement) & LTLA (Long Term Lease Agreeement)

 

먼저 SPA와 LTL 유닛의 차이점의 핵심을 말씀드리자면, 아파트 등기권의 주체입니다. SPA는 계약자가 그 주체인 반면 , LTLA은 개발사 그 주체이며, 계약자는 개발사로부터 장기임대권 계약하는 것입니다.

 

그렇다면, SPA라는 서류는 왜 필요한 것일까요? 베트남 내 많은 프로젝트의 아파트 등기가 아직 발급되지 않고 있습니다. 하여, 개발사에서 등기가 나올 때까지 아파트 소유권을 증명하는 계약서를 만들어 계약자에게 전달하고 이게 바로 SPA 입니다. 이 SPA는 총 4부가 발급되며, 계약자 1부, 개발사 2부 그리고 정부에 1부를 제출하게 됩니다.

 

서류가 중요한가요? 어차피 정부 데이터베이스에 등록이 된 것 아닌가요?

선진국에 거주하여, 모든 절차가 온라인으로 증명되고 진행되는 투자자분들께서는 이 서류가 그렇게 중요한가 싶으시겠지만, 베트남은 아직도 대부분 행정절차가 서류로 이뤄지고 있습니다. 쉽게 생각하셔서 예전에 우리나라도 땅문서, 집문서가 엄청나게 중요했던 것처럼 중요한 서류라고 생각하시면 됩니다. 분실시 매매가 매우 어려워지면, 재발급 절차 또한 쉽지 않은 만큼 집문서라는 생각으로 잘보관하셔야 하는 문서입니다.

 

LTLA은 사용권의 소유가 아닌, 사용 소유권을 장기하는 형태

그러나 LTLA은 매매, 즉 부동산을 50년+@ 간의 소유권이 아닌 개발사가 가지고 있는 아파트를 장기 임대로 계약하는 것입니다. "장기임대"라는 법률적 계약관계로 인해 상대적으로 매수를 꺼리시는 투자자분들이 많으시며, 실제로 시장에서도 SPA 유닛보다 저렴한 가격에 매매되고 있습니다. 물론 분양가도 낮고요.

 

그렇다면 LTLA의 어떤점이 석연치 않아 투자를 꺼리는 걸까요? 디벨로퍼의 재산권이 인정되는 만큼 향후 디벨로퍼에 문제가 생길 때에 이슈가 있기 때문입니다. 물론 LTLA 계약서에 통상 디벨로퍼는 장기임대물건을 collateral로 사용할 수 없다는 조항이 있습니다.

 

그래도 억대로 들어가는 투자에 찜찜한 부분을 남기기 싫어하시는 분들이 있는 만큼, LTLA을 꺼리시는 분들이 많습니다. 더불어, 사용권의 기한이 끝나는 50년 후, LTLA 아파트는 디벨로퍼가 정부와의 아파트 사업권에 대한 기간 연장을 한 후, 디벨로퍼와 계약자간의 LTLA계약 연장이 이뤄집니다.

 

즉 소유권 연장의 주체 또한 계약자 아닌 개발사이죠. 그런데 여기서 디벨로퍼가 연장을 하지 않아버리면 LTLA 계약자들은 정부 또는 다음 계약을 희망하는 디벨로퍼와 딜을 해야 하는 상황이 됩니다. 여러모로 복잡해지는 상황이 되는 거죠.

 

LTLA은 절대 매수하지 말하야 할까요?

그렇다고 LTL을 꺼려야만 한다고 볼 수도 없습니다.

 

첫 번째로 SPA 유닛보다 가격이 저렴하며 투자 진입이 쉽습니다. 두번째로는 SPA 아파트, LTLA 아파트에 관계없이 베트남인이 매수하게 되면 SPA 유닛으로 소유형태가 변경됩니다. 결국 외국인이 소유한 SPA 아파트, LTLA아파트 모두, 최종 소비자가 베트남인이라고 봤을 때 SPA와 LTLA간의 차이는 의미가 없어지게 됩니다.

 

이러한 이유로 인해 실제로 SPA를 유닛을 꺼리는 투자자도 있지만, 가격만 맞는다면 개의치 않는 분도 있습니다.

 

그렇다면 왜 복잡하게 개발사들은 이렇게 SPA와 LTL 이라는 계약의 형태를 진행하는 걸까요? 그 이유는 외국인 SPA 물량 30% 제한이라는 규제 때문입니다. 즉, 외국인들에게 더 많이 판매 할 수 있도록 SPA 아파트 30% 이외에 LTLA로 판매를 하는 것입니다.

 

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