베트남 부동산 투자를 위한 기본상식

 

 

 

베트남아파트시세 1. 외국인이 베트남에서 부동산 매매를 할 수 있나요?

" 토지는 매매가 불가하지만, 아파트 프로젝트, 그리고 아파트 단지 내 함께 건축된 빌라는 매매가 가능합니다. 그러나 아파트 역시 프로젝트에 따라 외국인에게 매도를 하지 않는 경우도 있음을 알려드립니다. "

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" 외국인은 이 소유한 매물은 외국인 및 베트남 현지인 모두에게 매도가 가능하지만, 베트남 현지인이 소유한 매물은 오직 현지에게만 매도가 가능합니다. "

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2. 매매를 위해서는 어떤 자격 요건이 필요한가요?

" 베트남 입국에 문제없이 입국 가능한 외국인이라면 부동산 매매 가능합니다. 그러나. 외교관, 영사관 면체 특권을 가진 자 및 법률에 어긋나는 사람은 베트남에 투자할 수 없습니다. "

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3. 하나의 프로젝트 내 외국인이 매수 가능한 수량이 있나요?

" 하나의 개발 프로젝트에서 외국인 분양으로 배정되어 있는 물량은 전체 물량의 30%입니다. 예를 들어, 총 1000 가구의 아파트 단지가 개발된다면, 외국인 분양 물량은 300가구 이하인 것입니다. "

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4. 부동산을 소유한다는 것이 어떤 의미인가요?

" 베트남의 모든 토지는 국가에 귀속됩니다. 즉, 모든 상업시설, 아파트 등의 부지는 나라에서 임대하여 사용하고 있는 것입니다. 때문에 베트남에서 부동산을 소유한다는 의미는 나라에서 임대한 땅에 건축된 건물에 대한 소유권인 것입니다. "

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5. 그렇다면 소유권을 보장받는 기간은 얼마인가요?

" 외국인은 자신이 매수한 부동산에 소유권을 50년 동안 보장받습니다. 그리고 50년 후에 소유권에 대한 연장이 가능하지만, 연장 시 구체적인 행정절차에 대한 법령은 명확하게 제정되지 않은 상태입니다. "

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6. 매매 시 매수자의 소유권 기간은 다시 50년으로 늘어나는 건가요?

" 아닙니다. 외국인이 외국인의 매물을 매수할 경우 소유 기간은 잔여기간을 넘겨받게 됩니다. 예를 들어, 소유권한이 총 30년 남은 외국인 소유의 아파트를 외국인이 매수한다면, 매수자는 30년에 대한 소유권을 양도받게 됩니다.

그러나 베트남 현지인이 외국인의 매물을 매수할 경우 소유 기간은 영구로 전환됩니다. 예를 들어, 소유권이 5년 밖에 남지 않은 외국인 소유의 아파트를 베트남 현지인에 매도한다면, 소유 기간은 5년에서 영구로 전환됩니다. "

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7. 매매 시 준비해야 할 서류는 무엇인가요?

1) 매도자

(1) 영문과 베트남어로 작성된 부동산 매매 계약서

(2) 등기(일명 핑크북) - 그러나 아직 대부분의 프로젝트들이 등기가 아직 발급되지 않은 상황이며, 시행사로부터 전매가 가능하다는 확인서 Sales and Purchase Agreement (SPA) *SPA에 대해서는 별도의 글에서 설명드리도록 하겠습니다.

(3) 베트남어로 번역 및 공증된 혼인 관계 증명서 ￚ 베트남에서는 내외국민에 관계없이, 혼인 이후 매수한 부동산의 매매 시 배우자 모두의 동의가 필요합니다.

(4) 매매 절차의 적법함을 증명할 수 있는 비용 영수증

(5) 여권 - 배우자도 필요, 위임장이 있는 경우 배우자의 여권 사본)

(6) 베트남 현지 공증 시 배우자 참석 불참 시 배우자로부터의 위임장

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2) 매수자

(1) 영문과 베트남어로 작성된 부동산 매매 계약서

(2) 여권

(3) 기/미혼 여부를 증명할 수 있는 서류와 번역/공증된 서류

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8. 계약금 및 잔금은 어떻게 지불하나요?

" 보통 계약금은 매도자와 매수자의 합의에 따라 결정되지만 보통 10%를 요구합니다. 공증사무소에서 명의 이전 계약서에 사인 시 계약금을 차감한 매매금액을 매도자에게 송금합니다. 이후, 매도자의 세금 지불이 끝난 후 모든 서류 회수하면 매매 절차가 마무리됩니다. "

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9. 개인 간 매매 철자에 발생하는 비용은 어느 정도이며, 누가 지불합니까?

" 현지에서는 보통 매매 절차에서 발생하는 비용은 매도자가 지불하고 있으며 목록은 아래와 같습니다. "

1) 명의 이 전시 발생하는 세금 : 전매 가격의 2%

2) 에이전시 커미션 : 전매 가격의 +/- 2% (거래하시는 부동산에 따라 다름)

3) 매매계약 공증비용 : 전매 가격에 따라 다르며, 25~40만 원 사이

4) 기타 서류 발급에 미미한 비용이 발급될 수도 있음

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10. 매수 절차는 어떻게 되나요?

" 개발사로부터 신규 물량 분양 절차와 개인 간의 매매 절차를 나눠서 말씀드리겠습니다. "

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1) 신규 분양 물량에 대한 건설사와의 계약 - 신규 분양 절차는 개발사마다 차이가 있으며, 아래 절차는 전형적인 절차임을 알려드립니다.

(1) 분양 전 분양 신청자로부터 예치금( Booking Fee) 모집 - (100% 환불 가능)

(2) 추첨 또는 선착순 등의 방법을 통해 희망하는 동/호수를 선택

(2) 보통 건설이 진행되는 프로젝트 경우 시행사가 지불 일정표를 정하게 되며 매수자는 계약을 통해 지불 일정표를 시행

(3) 베트남 시행사의 경우 매물의 인도전까지 분양금액의 최대 70%까지 취득 가능하며 외국 시행사의 경우 최대 50%까지 취득 가능

⑥ 지불 일정표 "예시"

ￚ 예치금은 보통 50,000,000VND / 100,000,000VND 또는 이상

ￚ 1차 입금 10%

ￚ 2차 입금 20% _ 매매 계약서 (SPA) 사인

ￚ 3차 입금 40% _ 부동산 인도 시기에 따라 나뉨

ￚ 4차 입금 25% _ 부동산 인도시

ￚ 5차 입금 5% _ 부동산 등기 발급 시

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2) 개인 간 매매 시

(1) 매도자/매수자 간의 매매금액 확정 후 예치금 납입 계약서 사인 (DA, Deposit Agreement)과 예치금 납입

(2) 공증 사무소에서 명의 이전 계약서 사인 (매도자, 매수자가 모두 공증 사무소에 출석하여 공증인 앞에서 사인 필요)

(3) 매도자 거래세 지불

(4) 거래세 영수증 시행사에 제출 후 시행사의 등기 명의 이전 신청

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11. 베트남에 내야 하는 세금은 어떤 것이 있나요?

" 개발사로부터 신규 분양 시 세금은 VAT +/- 10%와, 유지관리비(Sinking Fund) -/+ 2% 가 있으며, 정확한 금액은 SPA에 명시되어 있고 분양가에 포함되어 있습니다. 개인 간의 거래 시 매도자 측에 부과되는 2%의 세금이 발생하며, 매수자가 납입해야 하는 세금은 없습니다. 또한, 베트남은 부동산 보유세, 재산세, 증여세가 없습니다. "

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" 부동산 임대 시 발생하는 세금은 10% (임대 소득 1억 베트남 동 이상 시 적용)입니다. 총 임대 가격의 5% VAT(부가가치세) + 총 임대 가격의 5% 소득세입니다. "

 

12. 베트남 부동산 매도시 외국인도 은행에서 주택담보 대출을 받을 수 있나요?

" 네. 가능합니다. 그러나 현실적으로는 불가능합니다. 외국인으로서의 베트남 현지에서의 취업증명과 이에 따른 임시 거주증이 발급되 있어야하며, 소득을 증명할 수 있는 고용 계약서의 증빙이 필요합니다. 또한, 이같은 조건을 모두 충족하더라도 대출기간이 임시 거주증에 나온 기한까지기 때문에 사실상 대출이라는 옵션은 의미가 없다고 볼 수 있습니다. "

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13. 베트남에서 부동산을 소유한 경우 국내에서 다주택자로 분류되나요?

" 아니요. 해외부동산의 소유는 한국에서 다주택자로 분류되지 않습니다. "

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14. 베트남 부동산에 투자한 돈을 한국으로의 회수가 가능한가요?

" 네 가능합니다. 베트남 투자법에 본국으로 투자 회수가 가능함이 명시되어 있습니다. "

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" 본국에서 정식으로 해외 부동산 취득 신고 후 외환송금을 통해 부동산을 매수했고, 베트남에서 매수 및 매도시 발생하는 모든 세금을 납부했다는 영수증을 제출 시 본국으로의 회수가 가능합니다. "

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" 간혹, 베트남으로 투자한 금액은 본국으로 회수 못한다고 말씀하시는 분들이 있습니다. 물론 절차가 까다롭기는 하나 이는 전혀 사실이 아닙니다. 저희는 이미 홍콩, 대만 등 해외 분들의 투자금을 본국으로 회수를 문제 없이 완료한 경험을 갖고 있습니다. "

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15. 아파트 관리 비용은 얼마인가요?

" 아파트 마다 다릅니다. 대략적인 금액은 매월 1m2 (=0.3평) 당 1USD 정도 입니다. "

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- 베트남/호치민 부동산 투자문의는 이메일 kdh@lqltd.com/ 카카오톡 : kdhrpm1 / 카카오톡 오픈채팅방 : https://open.kakao.com/o/si0amRwc 으로 부탁드립니다. -