베트남 부동산 구매 시 소유권에 대한 이해

 

 

 

" 베트남은 토지가 국가 소유입니다.

그런데 어떻게 외국인이 부동산을 사면 50년의 소유권을 갖을 수 있나요?" 

 

 

많은 한국 투자자분들과 베트남 부동산 투자 상담 시 혼란스러워하시는 부분 중 하나가 소유권에 대한 부분입니다.

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베트남의 모든 토지는 국가에 귀속되는데 어떻게 50년의 부동산 소유권을 인정받을 수 있는지에대한 의문 때문입니다. 물론 특이 케이스(공적이 큰 국가유공자 등)의 경우 토지가 개인 소유로 등록되는 경우가 있긴 하지만 극히 드문 사례로 외국인 투자자분들과는 거리가 먼 이야기입니다.

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한국 투자자분들이 소유권에 대해 혼란스러워하시는 이유는 "부동산을 구매한다=토지와 해당부지에 건축된 주택을 구매한다."라는 개념을 가지고 계시기 때문입니다. 토지의 소유권이 인정되는 한국에서, 그것도 일반 주택의 토지 소유자와 해당부지에 건축된 주택의 소유자가 다른것은 일반적이지 않은 경우니까요.

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그러나 베트남에서는 이와 달리 부동산 매매의 개념은 토지의 소유권이 아닌 토지의 사용권과 해당 부지에 건축된 주택의 소유권 매매로 생각하셔야 합니다. "부동산을 구매한다=토지사용권과 해당부지에 건축된 주택을 구매한다"로 개념을 바꾸셔야 합니다.

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즉 다시 말해, 부동산 개발회사가 주택 개발의 목적으로 베트남 국가에서 토지의 사용권(Land Use Right, LUR)을 허가받아 해당 부지에 주택을 건축하고, 개발사는 그 주택에 대한 소유권을 사람들에게 분양, 판매하는 것입니다. 주택이 개발된 부지는 여전히 국가 소유인 채로 말이죠.

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그렇다면 베트남 현지인들에게는 어떻게 적용될까요? 답은 동일하게 적용되지만 외국인과 다르게 주택의 소유권이 영구적(freehold)입니다. 외국인이 소유한 주택이 마찬가지로 개발된 부지는 여전히 국가 소유인 채로 말이죠.

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그렇다면 갑자기 나라에서 토지를 몰수하거나 50년 후 토지 임대차 기간이 만료된 후 토지 사용 기간이 연장되지 않는 리스크도 있을까요? 이는 크게 염려할 사항이 아닙니다. 토지 이용 및 관리법에 따라 사용기간을 연장 받을 수 있기 때문입니다. 왜냐하면 사실상 토지 사용권은 상품과 마찬가지로 베트남 정부로부터 합법적으로 인정받은 재산으로써, 양도, 증여, 임대가 가능하고 금융기관의 담보물로써 가치가 있는 재산이기도 합니다. 때문에 국가 안보 목적이나 특별한 공공의 목적을 위해 국가에서 토지를 회수할 경우에는 정당하게 보상받을 수 있을 수도 있습니다.

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