2020 베트남 부동산시장 요약 및 2021년 전망

베트남 부동산시장은 괄목할 만한 경제 성장과 함께 급속한 도시화, 건설 인프라 시장확대, 외투 자본 유입증가 등으로 인하여 주목받는 글로벌 부동산 투자처로서 집중 받기 시작하였다. 2018년 M&A 실적조사 Fiin Group, Vietnam M&A Research Report 2019에 따르면, 거래 총액 중 부동산 분야가 38%로 가장 많은 관심이 집중되었던 분야이며, FDI역시 38억 8,000달러를 기록 베트남 기획투자부(MPI)하며, 제조업에 이어 두 번째로 많은 금액이 유치됐다.

​“Being able to survive through 2020 would be a success”.

“2020년은 살아남은 것만으로도 성공이다.”

 

그러나 이러한 호재 속에서 지속적인 성장 추세가 전망되던 2020년 베트남 부동산업은 코로나바이러스의 여파로 많은 어려움을 겪었다. 위 인용 글은 Vietnam Finance에서 호치민에서 부동산 事業債 대표이사의 인터뷰 내용 중 일부이다. 실제로 Hanoi Time(http://hanoitimes.vn)의 인용에 따르면 지난해 부동산 부문의 신설법인은 6,694개로 전년 대비 15.5% 감소했으며, 부실 부동산기업도 978개가 청산한 것으로 집계됐다. ​또한, 작년 부동산 부문 미상환채무액(outstanding debt)은 1분기 8조3000억 동(3억6100만 달러), 2분기 8조5000억 동, 3분기 8조6000억 동, 4분기 8조8000억 동으로 계속 높은 수준을 유지하고 있다.

 

또한, 베트남 부동산 투자의 중심인 호치민과 베트남의 아파트 판매량이 지난 5년간 최저치를 기록하기도 하였다. 이는 정부 당국의 까다로운 인허가 절차에 따른 공급물량의 부족 현상뿐만 아니라, 투자 심리 위축, 2020년 상반기 잦은 집합 금지로 인한 오프라인 분양 설명회/이벤트 제한, 외국인의 입국 제한과 같은 코로나바이러스로 인한 여파로 인한 결과로 판단된다.

 

<지난 5년간 하노이 아파트 판매량>             <지난 5년간 호치민 아파트 판매량>

 

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주택매매시장뿐만 아니라, 상업 임대, 서비스 아파트 등과 같은 임대 시장에서도 이전과 같은 성장 추세를 이어가지 못하거나 역성장을 기록하며, 전반적으로 어려웠던 한해였음을 보여주고 있다.

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<전년대비 Occupancy Rate>

 

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​2021년 베트남 부동산시장 회복을 위한 기지개

​​그러나 이러한 2020년의 불황에도 불구하고 2021년 베트남 부동산시장은 성공적인 코로나 19 대응과 내수시장 회복으로 낙관적인 회복을 예상을 뒷받침하는 수치들도 찾아볼 수 있다.

 

가장 먼저 낙관적으로 전망되는 2021년 경제 성장이다. 베트남은 2019년 대비 2.91%의 GDP 성장 General Statistics Office of Vietnam을 이루었으며, 비록 지난 10년 내 최저 수준이지만 코로나 19 여파로 각국이 마이너스 성장을 거듭하고 있는 점을 감안하면 선방하고 있다고 볼 수 있다. 특히 4분기(10∼12월) 성장률이 4.48%를 기록한 건 고무적인 부분으로서 이러한 경제회복이 2021년으로 이어질 것이라 는 전망이다

이러한 낙관적인 경제 성장 전망과 함께 2021년 주택 및 상업 부동산에 대한 민간투자뿐만 아니라 남북고속도로, 롱탄신공항(Long Thanh)과 같은 주요 공공사업에 대한 투자도 활발해질 것으로 예상한다.

 

실제로 베트남 건설부(Ministry of Construction)가 최근 발표한 부동산시장 보고서에 따르면, 지난해 코로나 19가 한창이던 1분기 부동산 부문에 대한 FDI(외국인 직접투자) 유입은 2억6400만 달러에 그쳤으나 이후 점차 회복하며 2020년 12월 20일 기준 부동산 부문의 누적 FDI는 42억 달러로 회복하며, 전체 FDI는 전년 대비 94억9000만 달러 감소하는 상황에서, 부동산 부문은 오히려 3억2000만 달러 증가했다.

 

보고서는 부동산 부문에 대한 FDI 증가에 대하며, 산업용 부동산시장은 지난해 체결됐거나 발효된 여러 자유무역협정(FTA)과 성공적인 코로나 19 통제, 그리고 생산기지 탈중국 이전 추세와 함께, 베트남 시장을 신뢰하는 외국기업들이 물류 부동산 부문을 중심으로 투자를 늘린 점에 주목하며, 불투명한 시장 상황 속에서도 개발업체들은 대도시 외에도 중소 도시들에서 도시구역개발 등으로 영역을 다양화하고 있다고 분석했다.

 

또한, 일부 산업용 부동산 부문 기업들은 자산 매매 및 양도, 지분 이전, 사업 청산 등으로 기록적인 수익을 올린 곳도 있다. 더불어 증시에 상장된 약 80개의 대형 부동산기업들은 작년 하반기부터 실적을 회복해 연간 실적목표를 충족했거나 초과 달성하기도 했다.

 

주택부문도 작년 하반기부터의 회복세가 이어질 것으로 전망됐다. 작년 하반기부터 회복되기 시작한 부동산시장은 상반기 1만3000가구에 이르던 주택 재고가 3분기 6000가구로 감소했으며, 4분기 신규 공급된 아파트 3만 가구도 중저가 위주로 분양이 활발했다. 더불어, 부동산개발업체들은 작년 4분기부터 중단된 사업을 재개했으며, 특히 불투명한 시장 상황임에도 장기적인 관점으로 대도시 외곽지역이나 중소 도시 위주로 신상품 개발 등으로 사업을 다변화하고 있다.

 

결과적으로 지난해 산업부동산 및 주택사업 부문의 회복이 전체 부동산시장을 이끌어 플러스 성장을 유지했으며, 부동산 부문의 GDP 기여도는 4.42%에 달했다.

 

​2021년 베트남 부동산시장 전망

올해 베트남 주택 부동산시장은 성공적인 코로나 19 대응과 내수시장 회복으로 호조를 보일 것으로 전망된다.

 

2월 1일 베트남부동산중개업협회(VREBA The Vietnam Real Estate Brokers Association)에 따르면, 2021년에는 개발 인허가 문제로 어려움을 겪고 있는 일부 부동산개발사업들이 점차 해소되어 신규아파트 공급이 급증하고, 특히 하노이와 호치민시 위주로 수만 세대가 공급될 것으로 예상한다. 부동산컨설팅업체 Savills Vietnam에 따르면, 올해 하노이 부동산시장은 신규 25개 프로젝트와 기존 2개 프로젝트에서 총 2만5000호의 아파트가 분양을 기다리고 있다. 호치민시에서는 상반기에만 20개 프로젝트에서 3만 세대 물량이 예정돼 있다.

 

Savills Vietnam의 Do Thu Hang 팀장은 “국내 부동산시장은 전문화된 투자 성향 및 성장세를 동력으로 새로운 브랜드 진출이 늘고 있다”라며 “지난해 코로나 19에도 중저가형 아파트를 중심으로 한 안정적인 수요를 바탕으로 개발업체들은 외곽지역 위주로 활발하게 사업을 펼칠 것”으로 전망하였다. CBRE Vietnam 자문팀 부팀장Pham Ngoc Thien Thanh은 “코로나 19 이전 수준까진 회복되지 못했지만 콘도텔 임대료는 2차 재확산 시점과 비교해 10~20%가량 상승했으며, 특히 하노이와 호치민시 아파트 분양가가 각각 3%, 10% 상승했고 외곽 및 위성 지역으로도 공급이 확대되고 있다”라고 분석하며, 매매와 임대가 요동치는 가운데 점진적으로 회복할 것으로 전망했다.

 

더불어 하노이와 호치민에서의 전철 운행이 가시권으로 들어오면서 전철이 지나는 지역 위주로 저가 아파트 개발에는 호재로 작용할 것으로 보인다. 거기다가 정부가 사회주택과 같은 저가 아파트 공급을 늘리겠다고 밝힌 것도 저가 아파트 가격상승 요인으로 작용하고 있다.

 

VREBA는 올해 하노이와 호치민시 부동산가격이 작년보다 5~10%가량 상승하고 위성 지역인 동나이성(Dong Nai), 빈즈엉성(Binh Duong) 그리고 관광섬 푸꾸옥(Phu Quoc)은 10%, 나머지 지방은 5~7% 오를 것으로 전망했다.

 

산업부동산은 작년 지난 코로나 사태에서도 꾸준하게 가격이 상승했을 만큼 주목받고 있는 부동산 분야로 향후 수년간 전자부품, 물류 기업을 중심으로 산업용지 입주가 늘어 임대료도 상승할 것으로 전망된다.

 

코로나 이전부터 미·중 간 무역전쟁의 여파로 중국에 생산기지를 갖고 있는 많은 글로벌 기업 뿐만 아니라 중국 기업들도 생산라인을 해외로 이전을 계획하고 있었으며, 베트남이 최 선호 국으로 손꼽히고 있었다. 이러한 상황에서 중국에서 발생한 코로나바이러스는 이러한 이전 계획에 촉매제가 되어 베트남 산업부동산의 성장에 기폭제가 되었다. 특히 코로나 19사태로 베트남 역시 다른 선진국과 마찬가지로 전자상거래 시장이 급성장하고 배달 물류 수요가 급증했다. 이것은 관련 부동산의 수요 폭발을 유발했는데, 이에 대한 개발 공급은 부족한 실정이다. 2020년 3분기 말 베트남 전역에 조성된 산업단지는 369개로 2분기보다 33개 늘었다. 이 중 280개 단지가 가동돼 운영되고 있는데, 이는 2분기보다 19개 늘어난 수치다. 또 중부지역에 5개 프로젝트를 포함해 주요 10개의 교통인프라 사업이 올해 안으로 착공한다.

 

마지막으로, 북부지방의 산업부동산시장 잠재력은 물류 수요가 증가하며 전체 부동산시장 성장을 견인할 것으로 전망된다.

 

그러나 산업부동산 개발은 해당 지역 노동력은 물로 주변 인프라가 함께 뒷받침을 해줘야 하는 만큼, 현재 북부지방의 노동력 부족과 난개발, 오·폐수 문제와 같은 고질적이고 낡은 인프라는 산업부동산개발 계획에 지장을 초래할 수 있다. 산업단지에 대한 30~50년 단위 장기개발전략 외 3~4년 단위의 단기개발전략을 포함한 종합개발전략을 수립해 제조업, 물류창고업 및 주택개발에 대한 투자를 맞을 준비를 해야 한다.

 

 

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