베트남 부동산 시장 2020년 2/4분기 시장조사 보고서, OUTLOOK

 

 

 

"먼저 본 글은 2020년 7월 7일에 진행되었던 CBRE의 분기 세미나 자료를 바탕으로 작성되었으며, 아래 모든 자료들의 copy right은 CBRE에 있음을 알려드립니다."

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베트남은 현재까지 코로나19 확진자가 불과 370여 명이며, 24일 다낭에서의 확진 판정전까지 지난 3개월간 지역사회 감염자가 단 1명도 발생하지 않았다. 그만큼 코로나바이러스에 대응한 방역체계는 훌륭하였다는 평을 받고 있다.

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그러나, 해외 자본 및 수출에 크게 의존하고 있는 베트남 경제는 어려움을 겪고 있다. 특히 부동산 시장의 한 축을 이루었던 외국인의 출입국이 어려워지면서 부동산 시장의 위축은 계속되고 있다. (참고글 : 글로벌 부동산 시장 침체와 베트남 시장의 현황, https://blog.naver.com/k0919255/222026408989)

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2020년 2분기 호찌민에 신규 분양 물량은 작년 동기 대기 60% 감소하였고, 판매는 66% 감소했다. 또한, 신규 프로젝트들이 런칭될때마다 런칭 후 며칠 안에 완판되던 예전과 달리 신규 분양 물량의 평균 분양률은 72%에 불과했다. 그러나 이러한 이러한 부정적인 시장의 환경에도 불구하고 평균 분양가는 작년 동기 대비 4% 상승하였다.

 

신규 분양된 물량들을 최상급형(> $4,000/m2), 상급형($2,000~$4,000/m2), 중급형($1,000~$2,000/m2), 보급형(<$1,000/m2)으로 나누어 신규 분양 물량과 판매 가격, 그리고 판매량을 비교 분석해보았다.

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베트남 신규 분양 물량에 대한 부족 현상은 어제오늘 이슈가 아니다. 그러나 코로나 바이러스로 인해 모든 부문의 신규 분양 물량은 작년 동기 대비 감소하였다. 특히 상급형과 중급형이 60% 이상 감소하면서 현지 베트남 중산층이 구매할 수 있는 분양 물량에 대한 공급 부족을 현상이 심화되고 있는 상황으로 인해 시장의 분양가격은 침체된 시장 분위기와는 다르게 상승하고 있다.

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판매량은 전 부문에 걸쳐 감소하였다. 이는 신규 부동산 개발 프로젝트의 주요 투자자였던 외국인의 입국 제한과 글로벌 경제 위기로 인한 투자심리 위축, 그리고 2020년 상반기 경제성장률이 1.81%로 지난 10년 만의 최저치를 기록할 정도로 악화된 경제 상황과 이로 인해 얼어붙은 베트남 현지인들의 소비심리가 이러한 판매의 감소 원인으로 판단된다.

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2020년 2/4분기의 신규 분양 물량은 지난 5년 동안 최저치를 기록했다. 런칭이 예정되었던 프로젝트도 런칭을 연기하는 등 신규 분양 런칭을 조심스럽게 진해하고 있는 분위기다.

 

호찌민에서의 신규 프로젝트는 동쪽과 남쪽에 집중되었다. 이러한 동/남쪽 중심의 호찌민 개발은 앞으로도 계속될 것으로 예상된다. 호찌민시에서 2군-9군-투득 합쳐 ‘창조혁신도시’를 조성하겠다고 발표한 것은 이러한 예상을 뒷받침한다.

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호찌민시 인민위원회는 건설부를 대상으로 3개 군 합병을 위한 방안을 마련하도록 요청했고 호찌민시 내무국은 내무부의 지원을 요청했다.

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투득은 교육기관과 연구소가 집중해 있는 지역으로서 4개의 대학이 위치해있다. 그리고 2군은 호찌민의 강남이라 불리는 투티엠 신도시 지역과 외국인 밀집 지역인 Thao Dien을 포함한다. 국제 전시장 및 금융의 중심지로서 창조혁신도시의 중심이 될 것으로 전망된다.

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9군은 사이공 하이테크파크(Saigon Hi-Tech Park)가 위치한 곳으로 해당 파크에 위치한 공장에서 근무하는 인원은 물론, 1군과 2군에 소재한 직장에 다니는 사람들이 늘어나면서 거주 인구들이 증가하고 있다.

 

 

위와 같은 시장의 부정적인 트렌드에도 분양가격은 전년대비, 지난 분기 대비 상승하였거나 변함이 없었다. 이는 많은 투자자들이 코로나 바이러스의 영향으로 부동산 가격의 하락을 예상한 것과는 다르게 나타났다. 특히 베트남 중산층을 타깃으로 한 mid-end 물량은 공급 부족 현상이 지속되면서 지난해 대비 10% 상승하였다. 이러한 가격의 트렌드는 개인 간의 매매(Resale)에서도 동일하게 나타나고 있다. 급하게 자산을 유동화시켜야 하거나, 중도금을 내지 못하는 경우 시장가격보다 낮게 매매가 이뤄지는 경우가 있지만, 이는 매우 예외적이며 경우이다.

 

분양가격의 범위는 2군이 가장 높고, 또 넓게 나왔다. 이는 호찌민에서 가장 주목받는 개발 지역이 2군이라는 것을 보여주는 수치로서, 실제로 다양한 금액과 타깃층을 상대로 한 프로젝트들이 진행되고 있다. 이는 기타 지역 대비 2군에 많은 인프라가 조성되어 있을뿐더러, 이미 넓은 토지들이 프로젝트 런칭을 위한 허가 절차를 마쳤기 때문이다.

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개인 간의 매매(Resale) 시장에서 매매가는 코로나 바이러스 이전과 크게 차이가 나지 않는다. 이는 비교적 중산층에 비해 코로나로 인한 재정 상태에 많은 영향을 받지 않은 외국인과 베트남 현지 고소득층이 베트남 아파트의 성장을 주도하였기 때문인 것으로 사료된다. 즉, 당장의 자본을 유동화하기보다는 시장의 회복을 기다릴 여유가 있는 것으로 판단된다. 마지막으로 베트남 부동산 시장의 성장에 대한 긍정적인 전망이 이러한 투자자들의 매매 유보의 주요 요인이라고 볼 수 있다.

 

호찌민의 토지 가격 상승과, 개발 승인 과정의 어려움으로 인해 호찌민에 근접한 지역의 개발 사업들이 진행되고 있다. 특히 호찌민과 이러한 인근 지역들을 잇는 인프라와 지역 경제를 이끌 수 있는 경제지구 개발이 계획되고 있는 만큼, 호찌민에만 집중되어 있던 프로젝트들이 분산될 것으로 예상된다. 또한, luxury 와 high-end 위주로 개발이 되고 있는 호찌민과는 달리 실수요층을 상대로 한 mid-end와 affordable의 프로젝트들이 기대된다.

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동나이 - 아쿠아시티 스마트 생태 도시 (출처 : Inside VINA)

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이처럼 핵심지역 동나이성 인프라 투자의 중심에 노바 랜드(Novaland)가 있다. 특히 노바 랜드의 아쿠아시티(Aqua City) 스마트 생태 도시는 동나이에서도 지역 간 연결성 최적지인 비엔호아시(Bien Hoa) 남부에 위치해 있다

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아쿠아시티는 사이공강을 따라 총 길이 30km, 면적 300ha(92만 평)의 수변구역과 260ha(80만 평)의 생태공원을 포함한 친환경 스마트 생태 도시로 개발된다. 에코 스마트 아쿠아시티 프로젝트는 생태환경 모델에 적합하게 계획된 다목적 스포츠센터, 5성급 마리나, 카약 도크, 호수 공원, 강변 산책로, 캠핑장을 포함한 고급 리조트시설 등 인프라를 갖춰 투자자들을 끌어들이고 있다.

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전문가들은 인구증가로 인한 위성도시 개발은 장기간 시행되는 정책이므로, 많은 장점을 가진 동나이가 도시 거주민을 비롯한 외국인 전문가나 관리자를 위한 지속적인 비즈니스 투자의 중심지가 될 것으로 평가하고 있다.

 

그러나 이러한 호찌민 인근 지역의 개발과 동시에 거주지 조성을 위한 상업시설 및 인프라의 개발이 동시에 이루어져야 한다. 실제로 VNEXPRESS의 기사에 따르면, 호찌민 시 부동산협회 (HoREA)의 Le Hoang Chau 회장은 호찌민 인근 새롭게 개발되는 지역에 거주자가 없을 수도 있다고 우려했다. 실제로 호찌민 시 부동산 협회가 진행한 여론조사에 의하면 호찌민 인근에 개발되고 있는 프로젝트들의 중심으로 조사한 결과, 실제로 거주를 위한 구매는 10% 내외가 될 것으로 예상된다. 베트남 부동산 시장의 지속적인 성장의 위해서라도 인근 지역의 인프라 및 상업시설의 조속한 개발은 필수 요소라고 판단된다.

 

 

CBRE가 고객들을 상대로 자체 진행한 여론조사 결과 부동산이 가장 선호하는 투자 채널로 나왔다. 코로나로 인해 경제의 불확실성이 커지며, 안전자산인 금으로 투자자들이 몰리며, 부동산 투자 대비 높은 수익률을 올리기는 하였다. 하지만, 베트남 부동산 시장에 대한 추가 성장에 대한 기대 심리는 여전히 부동산을 최우선의 투자 채널이다.

 

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단기적으로 베트남 부동산시장은 베트남 현지에 거주한 외국이나 베트남인에게 집중할 수밖에 없는 상황이다. 서류 절차가 복잡하고 직접 입국하여 공증을 해야 하는 베트남 부동산 매매 절차상 해외에 거주하는 투자자의 매매는 사실상 불가능하기 때문이다. 코로나의 종식이 예상보다 길어지고 있는 글로벌 상황에서, 베트남 부동산 시장의 활성화를 위해서는 입국을 하지 않고도 리모트가 가능한 매매 절차의 법규 제정이 필요한 상황이다.

베트남아파트시세 

*위에 인용된 자료가 필요하신 분들은 kdh@lqltd.com으로 연락 주시면 송부드리도록 하겠습니다.

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- 베트남/호치민 부동산 투자문의는 이메일 kdh@lqltd.com/ 카톡: kdhrpm1 / 카카오톡 오픈채팅방 : https://open.kakao.com/o/si0amRwc 으로 부탁드립니다. -