글로벌 부동산 시장 침체와 베트남 시장의 현황

 

 

 

코로나바이러스의 영향으로 글로벌 부동산 시장의 비관론적 전망이 계속되고 있다. 국제금융센터(KIF, Korea Center for International Finance)의 보고서에 따르면 따른 실물경제 침체에 따른 수요부진 등으로 인해 상당 기간 부동산 가격하락이 불가피하며, 경제 전반의 회복이 있기 전까지 부동산 시장의 반등은 어려울 것으로 전망했다. 또한, 금융정보정보업체 에프앤가이드(FnGuide)에 따르면 5월 7일 기준 해외부동산 펀드 가운데 글로벌 리츠 재간접형은 최근 3개월간 -21.15%의 저조한 수익률을 기록했고, 아태리츠 재간접형과 일본 리츠 재간접형의 최근 3개월간 수익률 역시 각각 -20.4%, -18.58%에 그쳤다. 베트남 역시 코로나바이러스의 영향으로 부동산 업계에 큰 침체기를 겪고 있다. 베트남 건설부의 1분기 보고서에 따르면 많은 부동산 회사들이 비용 절감을 위해 최소한의 인력만을 보유하고 있으며, 또한 많은 개발 사업들이 일시적으로 중단되고 있다. 또한, 현지에서 활동 중인 부동산 중개인에 따르면, 현격히 줄어든 거래량으로 인해 부동산 중개 업체들이 폐업 및 일시 휴업 중이며, 그나마 있는 거래마저 외국인 입국 시 격리 조치에 따른 부담으로 인해 계류되고 있다.

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임대시장의 위축

이러한 불황은 임대 시장에서 두드러지게 나타나고 있다. 코로나바이러스 사태로 인한 외국인들의 귀국으로 아파트의 공실이 늘어나고 있으며, 중저가 아파트의 임대 역시 내수 경기 침체로 인해 수요가 줄어들고 있다. 실례로 베트남 뉴스 전문 업체인 인사이드비나(INSIDEVINA)의 현지 부동산 중개업자들 인터뷰에 따르면, 관리 중인 외국인 세입자의 30%가 보증금 환급을 포기한 채 계약을 조기에 종료하는가 하면 일부 세입자는 임대료 인하 기간을 추가로 요구하고 있다. 나아가, 경기침체로 인해 소비가 급감하고 베트남을 찾는 외국인 노동자도 큰 폭으로 감소할 것으로 예상하는 만큼 아파트 임대시장 침체는 내년까지 계속될 것으로 전망하기도 했다.

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소매 상가 임대 시장은 더욱 심각해 보인다. 국제신용평가사 피치(Fitch)에 따르면 2019년 기준 베트남 GDP에서 관광산업이 차지하는 비중은 9.2%이며, 해외로부터의 관광객은 베트남 숙박 및 요식업에 큰 수입원이다. 그러나 해외로부터의 코로나 감염을 막고자 베트남 정부는 3월 22일부터 외국인의 입국을 전면 금지하고 있으며, 현재는 입국 시 2주간의 시설격리 이후 2주간의 자가격리를 거쳐야 한다. 또한, 베트남 정부는 3월 28일부터 현재까지 맥주클럽, 노래방, 바, 이발소, 식당(20인 이상) 등의 영업은 여전히 금지하고 있다. 외국인 관광객의 부재와 정부의 영업금지 명령으로 임대료를 감당하지 못하는 소상공인들이 많아지고 있으며, 현지 언론 매체인 Saigon GIAI Phong에 따르면 코로나 사태대비 공실률 수치는 20~30% 높으며, 이미 80%의 비즈니스들이 가 폐업 또는 폐업 상태에 있다. 그러나 베트남 정부는 이러한 상황에 대한 지원은 턱없이 부족한 현황이다. 정부는 영업을 못 하고 있는 업장에 대해 월 1백만 동(약 5만 2천 원)을 지원한다는 지원방침을 발표했지만, 이는 관광객들이 많이 모이는 중심가 기준 평당 135달러의 임대시세를 고려하면 실효성 없는 지원임이 분명하다.

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<베트남 관광객수 비교(단위: 1000명)>

 

 

<영업중지 중인 시내 상가들과 한산한 호치민 주요 관광지>

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매매의 침체, 그러나 미미한 가격 변동

매매시장은 침체된 상황이다. 글로벌 부동산시장컨설팅업체 존스랑라살(JLL)의 최근 보고서에 따르면, 지난 1분기 아파트 분양 가구 수는 지난해 같은 기간보다 54%나 하락한 1,980가구이며, 이는 2017년 2분기 이후 최저치이다. 그나마 분양이 완료된 아파트는 코로나바이러스의 영향을 받기 전에 분양을 시작한 중저가 위주의 아파트가 대부분이었다. 공급 물량 역시 감소하였다. 신규 공급은 2014년 이후 가장 적은 2,256세대에 불과했으며, 아파트 런칭 전 모델하우스 개소, 판촉 이벤트 주최 등과 같은 오프라인들은 정부의 코로나바이러스의 ‘전국적 유행’ 선언 이후 중단되고 있다. JLL은 올해 시장에 2만~3만 세대가 공급될 것으로 추정하지만, 코로나바이러스 사태가 하루빨리 진정되지 않는다면 이마저도 더 감소할 가능성이 큰 것으로 전망되고 있다. 그러나 이러한 매매시장의 침체에도 불구하고, 아파트 매매가격의 변동은 미미하다. 다가오는 아파트 중도금을 지급할 여력이 없거나, 부동산에 묶여 있는 투자금을 회수해야 하는 경우, 그리고 임대 사업의 목적으로 은행 대출을 통해 다가구를 소유했던 경우 시장가보다 20~30% 낮은 가격으로 매수를 원하는 투자자들이 있지만, 시장 가격을 흔들 수 있는 만큼의 흐름은 아니다.

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아주경제신문이 인용한 자원환경부 전 차관이자 부동산 애널리스트인 당훙보(Dang Hung Vo)의 현지 경제 신문지와의 인터뷰에 따르면 베트남 부동산 시장의 거래량이 코로나바이러스로 인해 심하게 감소한 사실에 동의하였다. 그러나 이러한 매매의 침체 현상이 수요 감소, 공급의 과잉에 의한 현상이 아닌 만큼 부동산 시장이 위기에 처했다고 볼 수는 없으며, 수요는 여전하지만, 공급 물량이 제한된 베트남 시장의 특성상 집값은 내려가지 않을 것이라는 분석이다. 실제로 베트남 최대 부동산 검색 사이트인 Batdongsan.com의 온라인 빅데이터에 따르면 주택 구매에 관한 관심 수준은 2019년 4분기와 비슷한 92% 이상에 달한다. 더불어 CBRE 베트남의 상무 이사에 따르면 호찌민 부동산 서민형주택(프라이머리 마켓)의 분기 평균 가격은 계속 상승하고 있으며, 평방미터당 1,936달러로 전 분기 대비 2%, 지난해 같은 기간에 대비 9% 올랐다.

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베트남 기획투자부(MPI, Ministry of Planning and Investment Portal)의 전망에 따르면 올해 베트남의 GDP 성장률은 목표 대비 0.8% 감소한 5.96%로 전망되며 이는 지난 7년래 가장 낮은 수준이다. 그러나 이러한 전망에도, 베트남의 성장률은 여전히 세계 최고 수준이며, 코로나바이러스로부터 빠른 경제활동의 회복, 낮은 인플레이션, 기록적인 FDI 성장 및 EU 무역 협정, 그리고 깊어 가는 미중 무역 갈등의 수혜 등 기타 거시적 요인에 의해 베트남 부동산 시장에 대한 낙관적 전망이 뒷받침되고 있다. 또한, 이번 코로나 대응사태에 대한 베트남의 질병 통제 능력은 외국인 투자자들에게 좋은 인상을 남기고 있다. 주베트남 독일 상공 회의소 조사에 따르면 독일 투자자의 44%가 베트남 정부의 대응이 적시적이고 효과적이며, 비즈니스 및 근로자 건강 관련 리스크를 최소화하는 방향으로 진행되었다고 평가하고 있다.

높은 GDP 성장률과 국가 시스템에 대한 국제 투자자들의 신뢰는 베트남 부동산 시장이 여전히 유망하다는 것을 나타낸다. 같은 맥락에서 자산과 경제 자원의 잠재력에 대해 자신이 있는 투자자들은 더욱 풍부한 공급과 합리적인 가격으로 현지 부동산 시장에 접근할 수 있는 좋은 기회를 얻게 될 것으로 전망된다.

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장기적 관점에서 베트남 부동산 시장의 부정적 요소

장기적 관점에서 비관적 견해들 또한 존재한다. 글로벌 경기 악화로 베트남 부동산 시장의 성장에 큰 기여를 했던 외국인 투자자들의 투자 심리가 더욱 위축될 것이며, 이는 프로젝트의 고수익을 위해 고급 아파트 위주로 공급되고 있는 베트남 주택 시장에 “미분양” 이라는 악재로 작용할 수 있다는 의견이다. 베트남 부동산 시장에 또 다른 부정적 요소는 개발 사업의 법령 및 제도가 미비하여 투자법, 주택법, 기업법, 토지법 등 여러 법이 투자 및 사업 절차와 승인 등의 규정이 서로 겹치고 상충한다는 점이다. 베트남상공회의소가 주택법, 부동산업법, 투자법 등 부동산관련법을 검토한 결과, 규정 간 상충하는 경우가 20건이 넘는 것으로 나타났다. 그리고 이렇게 정돈되지 않은 법률제도로 발생하는 개발 사업의 투명성과 신용의 부재, 그리고 이를 무마하기 위한 정경유착으로 현재 다수의 프로젝트가 계류 상태가 되었다. 이는 글로벌 투자자들에게 베트남 부동산 시장이 안정적인 투자처로서의 신뢰를 잃는 계기가 될 수 있다.

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공정한 절차를 통해 사업부지가 매각되지 않았거나, 허가단계를 마치지 않은 상태에서 분양하여 사업 자금을 모집하기도 하였다. 이러한 관행은 2016년부터 공직자들의 부정부패척결을 이끌어왔던 “응우옌 푸 쫑”이 2018년 국가주석으로 취임하면서부터 제동이 걸리기 시작하였다. 실제로 현재 호치민 내 모든 개발 사업이 전수 조사되고 있으며, 압수된 개발 사업의 라이선스를 재경매에 붙인다는 발표를 하고 있다. 이와 같은 문제로 인해 개발이 중단되고, 완공 일자는 미정인 채 투자금이 묶여 있어 투자자들의 공분을 사고 있는 프로젝트들이 있다. 아래의 예를 통해 이러한 사례를 알아보도록 하겠다.

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1. A사의 베트남 시내 고급 주상복합 아파트

A사는 베트남과 싱가포르 증시에 상장되어 있을 만큼 베트남에서 규모가 가장 큰 시행사 중 하나이다. 호치민 개발 주요 지역에 넓은 부지를 확보하고, 프로젝트를 런칭하여 부동산 개발의 선두주자로 성장하였다. 그러나 진행 중이던 개발사업의 허가절차에 대한 전수조사로 대다수의 프로젝트들이 중단되었고, 수익이 급락하며 파산 위험에 직면해 있다. 해당 개발사에서 진행한 호치민 중심지 (District 1)에 위치한 고급주상복합아파트는 2018년 12월 완공되었음에도 현재 입주(Unit Handover)가 지연되고 있다. 그리고 개발사는 입주 예정인들에게 아래와 같은 공지를 보냈다.

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“We regret to inform you that the project will continue to undergo the prolonged legal and administrative procedure by the competent authorities.”

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정부의 조사가 계속되어 입주가 힘들다는 내용이다. 해당 프로젝트의 부지 사용권 승인절차가 적법하지 못했기 때문이다. 해당 부지는 전직 정부 고위 관료가 대표로 있던 회사 소유로, 해당 관료는 재임기간 중 부지확보과정에서의 배임 혐의로 인해 15년 형을 받은 상황이다. 이러한 상황에서 A사는 아래와 같은 제안을 하였다.

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A. 투자 원금에 베트남 현지 예금금리를 더한 금액으로 보상

B. 법적 절차가 마무리되어 입주 허가 날 때까지 기다림

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그러나 이 두 가지 제안사항 모두 투자자들에게는 석연치 않다. 호치민 부동산 개발 중심 지역 내 프로젝트들이 지난 2~3년간 50~100% 가격 상승한 것에 비하면, 7% 내외의 현지 예금금리 수준의 수익은 투자금액에 대한 기회비용에 충분한 보상이 되지 못한다. 또한, 법적 절차가 원만하게 끝나지 않아 정부가 해당 프로젝트를 압수한다면, 최악의 상황은 투자자는 원금만 돌려받게 될 수 있다. 결국, 법적 절차의 불투명성과 부정부패로 야기된 문제의 피해를 투자자들이 감수해야 하는 상황이 되고 있다.

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2. 사업 부지의 반납의 위기에 놓여있는 프로젝트

B사의 프로젝트는 2017년 분양되었으며, 호치민 부동산 개발의 중심인 2군 내 위치하고 있다. 국제학교, 쇼핑몰 및 투티엠 신도시와의 접근성 좋을 뿐더러, 가격 역시 인근에 있는 프로젝트들보다 저렴한 1,800 usd/m2 시작하여 많은 투자자의 관심을 받았다. 그러나 2018년 분양을 시작한 이후 아직도 공사부지는 기초공사도 시작되지 않은 상태로 방치되어 있다. 베트남 경제전문 매체인 Vitenambiz에 따르면, B사는 이러한 상황에서 전년 하반기 6개월 주식을 발행하여 확보한 자금의 사용처를 변경하였는데 기존에는 해당 프로젝트의 추진을 위해 사용하기로 되어 있었으나, 호치민 외곽 지역 개발 투자로 변경하였다. 이러한 변경사유는 자본 지출 효율성 향상을 위해 시행 중인 프로젝트의 대금과 법인 자본금의 사용처 조정이다. 시행사는 개발 부지를 2018년 베트남 로컬은행인 VIB 은행에 토지 담보 설정까지 해놓은 상태로, 프로젝트는 3년이 지나도록 딜레이 되고 있으며 프로젝트의 토지 회수의 가능성이 제기되고 있다.

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위와 같은 기사의 내용을 종합해보면 B사는 더는 해당프로젝트를 진행할 의사가 없는 것으로 종합된다. 게다가 현재까지 시행사에서는 아파트를 분양받은 고객들에게 어떠한 안내도 제공하고 있지 않기에 이미 분양 대금을 낸 구매 고객들의 권리와 납부대금 보호에 대한 불안감이 쌓여가는 상황이다. 이 경우 역시 베트남의 개발 사업 법령 및 제도의 미비함과 절차의 투명성으로 야기된 일로서 이로 인해 발생할 모든 피해는 결국 투자자들의 몫이 되었다.

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투자를 위한 신중한 검토와 중개인의 전문성 검증 필요

이와 같은 베트남 부동산 투자 변수들은 국내 투자자들에게는 낯선 환경이다. 이러한 환경에서 현지 중개인들이 매물에 대한 정확하고 충분한 정보를 고객에게 제공하고 정부 승인 절차가 완료되지 않은 프로젝트의 위험성을 고객에게 고지하는 등 윤리성도 갖춰야 하지만 적지 않은 중개인들이 당장의 판매에만 급급하여 이러한 능력 및 윤리성을 갖지 않고 있는 것이 현실이다. 그 때문에 현지 중개인들에게 전적으로 의존하기보다는 베트남 부동산 투자와 관련 기본적인 상식을 갖추는 것이 무엇보다 중요하다.

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